Cassazione: il contratto può essere riqualificato come diritto di superficie, con aliquota di registro all’8%
La locazione di terreni per le rinnovabili può essere riqualificata dal Fisco come costituzione di un diritto di superficie. Lo ribadisce la Cassazione con l’ordinanza 25213/2026, che esclude l’aliquota di registro del 15% prevista per il trasferimento dei terreni agricoli. Riguarda impianti eolici, fotovoltaici e agrivoltaici.
Cosa ha deciso la Cassazione?
Secondo i giudici, la riqualificazione deve essere condotta «ab intrinseco», cioè in base alle clausole del contratto e senza ricorrere a circostanze esterne. L’Amministrazione finanziaria può quindi attribuire all’accordo la qualificazione giuridica che risulta dalle sue clausole, anche quando diversa dal nome scelto dalle parti. Questa attività interpretativa non coincide con la contestazione dell’abuso del diritto (articolo 10-bis, legge 212/2000).
Qual era il caso?
La vicenda riguardava un accordo per la realizzazione di un parco eolico: alla locazione trentennale di alcune aree si affiancavano diritti di superficie sulle porzioni occupate dagli aerogeneratori e servitù sulle superfici circostanti. Per i giudici, le limitazioni al godimento dei terreni imposte dalle servitù svuotavano la locazione della sua funzione tipica, legittimando la diversa qualificazione del contratto.
Quale aliquota di registro si applica?
La Cassazione esclude l’aliquota del 15%, riservata ai trasferimenti di terreni agricoli a soggetti diversi da coltivatori diretti e Iap. La costituzione del diritto di superficie non comporta infatti il trasferimento della proprietà o di un diritto esistente, ma la nascita di un diritto reale distinto dalla proprietà del suolo. I giudici hanno individuato l’aliquota dell’8%, applicabile ratione temporis, rinviando al giudice di merito per il ricalcolo dell’imposta.
Quali effetti sulle imposte dirette?
I riflessi della distinzione tra locazione e superficie potrebbero estendersi alle imposte dirette. Dal 2024, per effetto della legge di Bilancio 2024 (213/2023), i corrispettivi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento rientrano tra i redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir), quando percepiti al di fuori dell’attività d’impresa. Una qualificazione contrattuale non coerente con gli effetti pattuiti può incidere sul trattamento fiscale delle somme percepite dal proprietario.
Perché la riforma del 2017 non basta a evitare la riqualificazione?
L’articolo 20 del Dpr 131/1986, come modificato dalla legge 205/2017, esclude l’interpretazione dell’atto sulla base di elementi extratestuali o di negozi collegati. Oggi la disposizione trova corrispondenza nell’articolo 24 del nuovo Testo unico Registro (Dlgs 123/2025), in vigore dal 1° gennaio 2027. Secondo la Cassazione la riforma non impedisce al Fisco di qualificare l’accordo in base alle sue clausole. La decisione è coerente con l’ordinanza 1151/2026, relativa a un contratto di lunga durata per un impianto fotovoltaico.
Cosa verificare nei contratti?
Per gli operatori agricoli e gli investitori energetici è essenziale verificare se i diritti riconosciuti all’utilizzatore configurino un affitto di fondo rustico o un diritto reale, indipendentemente dalla denominazione dell’accordo.
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FAQ
Una locazione di terreni per impianti rinnovabili può essere riqualificata?
Sì. Secondo l’ordinanza 25213/2026 la Cassazione ammette la riqualificazione come diritto di superficie, se le clausole del contratto lo giustificano.
Quale aliquota di registro si applica?
La Cassazione esclude il 15% dei trasferimenti di terreni agricoli e individua l’aliquota dell’8%, applicabile ratione temporis.
La riqualificazione equivale a contestare l’abuso del diritto?
No. La Cassazione precisa che l’attività interpretativa non coincide con la contestazione dell’abuso del diritto dell’articolo 10-bis della legge 212/2000.
Cosa cambia per le imposte dirette?
Dal 2024 i corrispettivi per la costituzione di diritti reali di godimento rientrano tra i redditi diversi, quando percepiti al di fuori dell’attività d’impresa.
